전세계약이 끝나갈 때, 어떻게 연장해야 할지 고민되시나요? 🤔특히 계약갱신청구권과 재계약의 차이를 잘 모르면, 불리한 계약을 맺을 수도 있습니다. 전세 계약을 최대한 안전하고 유리하게 연장하는 방법, 지금부터 함께 알아보겠습니다!
📌 전세계약 연장, 어떤 방법이 있을까?
전세계약을 연장하는 방법은 크게 세 가지입니다.
1️⃣ 묵시적 갱신
- 계약이 끝나도 임대인과 세입자가 별다른 의사 표시를 하지 않으면 자동으로 연장
- 기존 계약 조건 그대로 유지되며, 2년 더 거주 가능
- 단, 임대인이 계약 종료 6개월~1개월 전에 계약 종료 의사를 밝히면 갱신 불가
2️⃣ 계약갱신청구권 행사
- 세입자가 한 번에 한해 계약 연장을 요구할 수 있는 법적 권리
- 임대인의 동의 없이도 무조건 2년 연장 가능
- 단, 보증금 인상은 최대 5%까지만 가능
3️⃣ 재계약
- 임대인과 세입자가 새롭게 협의하여 계약을 다시 체결하는 방식
- 보증금, 월세, 계약 기간 등 변경 가능
- 기존 계약과 무관하게 새롭게 계약서를 작성해야 함
✅ 💡 핵심 정리!
- 기존 조건 유지 & 자동 연장 👉 묵시적 갱신
- 법적으로 2년 더 보장 & 5% 이내 보증금 인상 👉 계약갱신청구권
- 자유롭게 조건 변경 가능하지만 법적 보호 X 👉 재계약
🛑 계약갱신청구권, 언제 사용할 수 있을까?
✅ 사용 가능한 경우
✔ 2020년 7월 31일 이후 체결된 전세계약
✔ 세입자가 아직 계약갱신청구권을 한 번도 사용하지 않은 경우
✔ 임대인이 직접 거주하지 않는 경우
❌ 사용 불가능한 경우
❌ 이미 계약갱신청구권을 사용해 2년 연장한 상태
❌ 임대인이 실거주를 이유로 계약 연장을 거부하는 경우 (단, 허위 실거주 시 법적 책임 있음)
❌ 세입자가 계약 만료 6개월~1개월 전에 계약 연장 의사를 밝히지 않은 경우
✉ 계약갱신청구권, 이렇게 행사하세요!
✅ 가장 확실한 방법: 문자 or 내용증명 보내기
임대인에게 계약갱신청구권을 행사하겠다는 의사를 공식적으로 남겨야 합니다.
📩 문자 예시
📌 “안녕하세요. 저는 [아파트명] [동] [호]에 거주하는 세입자 [이름]입니다.
저는 현재 임대차 계약이 [2025년 6월 30일]에 만료될 예정이며,
「주택임대차보호법」 제6조의3에 따라 계약갱신청구권을 행사하고자 합니다.
이에 따라 계약을 2년 연장하고자 하오니, 확인 부탁드립니다.”
✅ 문자로 남겨야 하는 이유?
- 법적 증거로 활용 가능 (말로 하면 나중에 입증 어려움)
- 임대인이 계약갱신청구권을 거부할 경우, 법적 대응 가능
📝 계약서 작성 & 확정일자 받을 때 주의할 점
✅ 계약서 작성 시
- 계약갱신청구권을 사용한 것인지, 새로운 재계약인지 명확히 기재
- 보증금 인상 시 5% 이내로 명시 (초과 시 계약갱신청구권 행사 불가)
- "연장 계약"이라고 표시해야 기존 확정일자 유지 가능
✅ 확정일자 필수!
- 기존 계약 연장이라면 확정일자 갱신 불필요
- 재계약이라면 새로운 확정일자 반드시 받아야 함
⏳ 전세계약 연장, 최대한 길게 하려면?
전세 계약을 가능한 한 길게 유지하고 싶다면 이렇게 하세요!
1️⃣ 계약갱신청구권 행사 후 2년 연장
2️⃣ 이후 임대인과 합의하여 추가 재계약 (2년+α 연장 가능)
3️⃣ 처음부터 재계약 시 4~6년 등 장기 계약을 협의
🎯 임차인 vs. 임대인, 누가 더 유리할까?
🔹 임차인(세입자) 입장
✔ 계약갱신청구권 사용 시, 최대 2년 연장 보장
✔ 보증금 상승폭 제한 (5% 이내)
✔ 확정일자 유지 가능 (묵시적 갱신 시 우선순위 보장)
🔹 임대인(집주인) 입장
✔ 계약갱신청구권이 행사되지 않으면, 보증금 & 월세 자유롭게 조정 가능
✔ 실거주를 이유로 갱신 거부 가능 (단, 허위 실거주 시 손해배상 위험)
✔ 장기 계약을 유도하면, 공실 걱정 없이 안정적인 임대 수익 확보
💡 TIP:
👉 계약갱신청구권 사용 시, 2년 후 임대인이 계약 종료를 요구할 가능성이 높음
👉 장기 거주 희망 시, 임대인과 협의하여 4~6년짜리 재계약 시도
🔚 전세계약 연장, 이렇게 하면 완벽!
✅ 계약 만료 6개월~1개월 전, 임대인에게 연장 의사 전달
✅ 계약갱신청구권 행사 시 문자 or 내용증명으로 증거 남기기
✅ 계약서 작성 시 연장 계약 or 재계약 여부 정확히 명시
✅ 확정일자 여부 확인 (묵시적 갱신 = 기존 확정일자 유지 / 재계약 = 새 확정일자 필요)
✅ 가능하면 장기 재계약 협의하여 안정적인 거주 확보
🏡 전세 계약, 최대한 유리하게 연장하고 싶다면?
✔ 계약갱신청구권을 잘 활용하면 법적으로 2년 더 보장받을 수 있어요!
✔ 하지만 5% 이상 보증금을 올려야 한다면, 재계약을 고려하는 것도 방법입니다.
📢 여러분은 전세계약 연장 시 어떤 점이 가장 걱정되시나요?
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